2018年，可能是房產(chǎn)中介 更 困難的一年。交易量下滑、行業(yè)整改……種種現(xiàn)象意味著北京房地產(chǎn)中介進入深度整合期，由此引發(fā)的更有房產(chǎn)中介市場集中度及市場結(jié)構(gòu)的質(zhì)變。
房產(chǎn)中介市場集中度是衡量其市場競爭與壟斷狀況的重要指標，其變化趨勢大體上反映了房產(chǎn)中介市場競爭格局的變化。
研究中心此次以2018年Q1二手住宅為樣本，監(jiān)測2018年Q1有成交記錄的中介機構(gòu)，運用體現(xiàn)集中度的指標，從全市、行政區(qū)、小區(qū)三級市場揭示房產(chǎn)中介行業(yè)市場競爭與壟斷狀況，為相關(guān)從業(yè)者提供決策參考。
注：市場集中度是指該行業(yè)的相關(guān)市場內(nèi)前N家 更 大的企業(yè)所占市場份額的總和。CR4是指四個 更 大的企業(yè)占有該相關(guān)市場份額。市場集中度計算公式為：CRn= ，其中：Si是第i個企業(yè)所占的市場份額，n是這個行業(yè)中企業(yè)的總數(shù)。
智子數(shù)庫顯示，2018年Q1北京市二手住宅共成交28975套，同比去年Q1下降43%，整體成交量下滑，同時中介機構(gòu)數(shù)量也相應(yīng)減少，截至2018年4月13日，北京備案中介機構(gòu)數(shù)量為2919，較2017年5月小高峰減少313家。2018年Q1通過中介公司進行房產(chǎn)交易24225套，占總交易套數(shù)的83.65%。而這些交易僅分布于422家中介機構(gòu)。
2018年Q1房產(chǎn)中介行業(yè)市場集中度CＲ4為73%, CＲ8為74.73%。排名前四的中介機構(gòu)為鏈家、我愛我家、麥田、金色時光，在北京中介市場具備相對顯著的優(yōu)勢。北京房產(chǎn)中介行業(yè)市場集中度相對較高，已形成高度寡占的競爭格局。而且市場份額在持續(xù)向龍頭中介機構(gòu)集中，房產(chǎn)中介行業(yè)集中程度正加速攀升。
在龍頭中介機構(gòu)市場占有率快速增長的同時，中小型中介機構(gòu)卻舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓。2018年Q1其他中介的市場占有率僅為11%，遠低于中介機構(gòu)TOP4高達73%的市場占有率。
在可以預(yù)見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小型中介被迫退出市場，隨著行業(yè)野蠻成長時代的結(jié)束，房地中介市場進入了強者恒強的王者時代。
從行政區(qū)來看，昌平、東城、大興、房山、石景山、豐臺、朝陽、順義、海淀、通州共11個區(qū)域的中介市場集中度CR4均在70%以上，其中，通州、海淀、順義、朝陽共4個區(qū)域的中介市場集中度CR4在80%以上，可以看出TOP4中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)布局主要分布在通州、海淀、順義、朝陽熱門成交區(qū)域，其深耕熱點成交區(qū)域。
而在懷柔、密云、平谷等遠郊區(qū)域，鮮見龍頭中介機構(gòu)的成交跡象，除了非中介成交外，其交易主體均為中小型中介機構(gòu)。
雖然，遠郊區(qū)的成交數(shù)量樣本較少，但一定程度上可以反映出龍頭中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)布局更偏向于熱點成交區(qū)域，而在遠郊區(qū)域的業(yè)務(wù)布局相對較少。而中小型中介機構(gòu)為了繼續(xù)存活，將業(yè)務(wù)布局集中在競爭力相對弱些的遠郊區(qū)域，以便搶占部分市場份額。
中介成交占比 更 少小區(qū)TOP20榜
我們從全北京一萬兩千多小區(qū)中篩選出交易活躍的500個小區(qū)來看中介機構(gòu)的市場占有率。天露園、后海南沿、蘋果派小區(qū)、梵悅108、五月華庭等5個小區(qū)被鏈家、高策、麗茲行壟斷。
而中介交易占比80%以上的有76個小區(qū)，除去被壟斷的5個小區(qū)，及我愛我家占據(jù)的中國鐵建·原香漫谷、永安西里、大自然新城雅苑三個房山項目，基本為鏈家獨大。500核心盤中通過中介成交占比 更 少的小區(qū)是昌平郝莊家園，是42.86%，近六成均為自行成交，不難看出，昌平市場蛋糕還沒完全被分割，對中介機構(gòu)來說還有很大的挖掘空間。
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